Ноя
19
2017

Новые требований на рынке долевого строительства: к чему они приведут строительный рынок и рынок недвижимости?

Авторское мнение на тему: что ждет строительную отрасль в свете позиции власти на постепенный уход от долевого строительства к механизму банковского проектного финансирования

 

Новые требования к застройщикам — это первый шаг на пути к полному уходу от принципов долевого строительства в нашей стране.

Новые требования к застройщикам, которые вступают в силу в июне 2018 года, являются частью плана по повышению степени защищенности граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства (с «котлована»).  Экономические проблемы некоторых застройщиков в 2015-2017 гг. вывели на политический уровень дискуссию об эффективных инструментах защиты  участников долевого строительства. Октябрьское поручение Президента Российской Федерации В.В. Путина о проработке вопроса отказа от принципов долевого строительства жилья является свидетельством выхода на новый уровень решения данного вопроса.

С 2016 года федеральные власти практически в ручном режиме решают проблемы достройки объектов печально известного застройщика «СУ-155». Последние сводки из регионов также не внушают  оптимизма — государство вынуждено реагировать на сигналы от населения. Недавний арест владельца московского девелопера, строившего жилье возле парка Царицыно, в этом смысле симптоматичен.

Отчасти поэтому властями принято решение постепенного ухода от принципов строительства жилых домов за деньги граждан. Новые требования к застройщикам в этом смысле — первый шаг.

Полный уход от принципов долевого строительства может повлечь в среднесрочной перспективе уход с рынка небольших девелоперов и тех, чья рентабельность основана исключительно на привлечении денег от граждан. Низкий уровень инфляция в стране повышает доступность дешевых денег. Отчасти поэтому стала возможна ипотека со ставкой 8-10% для населения. Относительно дешевые деньги могут достаться и застройщикам. Отчасти поэтому идея властей о внедрении проектного финансирования в жилищном строительстве является жизнеспособной.

Нельзя говорить о том, что цены на недвижимость в России резко поднимутся в случае реформы. Стоимость недвижимости зависит не только от издержек застройщиков при строительстве, но ситуации со спросом-предложением и конкуренцией в целом. В настоящее время на рынке строящегося жилья сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос, что уже привело к затовариванию и увеличению на рынке доли квартир, предлагаемых в сданных в эксплуатацию домах (20-25% в отличие от 5-10% несколькими годами ранее).

Говоря о конкуренции, власти готовы вывести на строительный рынок девелоперов с государственным участием, чтобы сдержать рост цен, или даже понизить их. Московский проект реновации жилья, анонсированный в начале 2017 года, – одна из возможностей властей для апробации новой роли на рынке.

Таким образом, давно назревающая в юридических кругах и высоких кабинетах идея с полным отказом от принципов долевого строительства в настоящее время может быть реализована с минимальными издержками для обществ и властей. Что говорит в пользу реализации сценария отмены 214-ФЗ.

Уход от принципов долевого строительства жилья не потребует каких-либо масштабных изменений в российском законодательстве. Технически реализовать отмену долевого строительства можно легко и быстро. Ломать – не строить, как говориться.

Первичный рынок жилья в юридическом смысле просто максимально сблизиться с рынком вторичного жилья. Другими словами, застройщики будут осуществлять продажи квартир по договорам купли-продажи недвижимости. Собственно, в 2017 году до ¼ квартир застройщики уже продают по такой схеме.

Мнение автора опубликовано в СМИ
(с) Автор — В.А.Черданцев
Москва, 10 ноября 2017 г.

 

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.