Продажа недвижимости самостоятельно: нужно ли делать ремонт, какие документы подготовить к сделке, основные трудности

Продажа квартиры — это ответственное и волнительное дело для большинства россиян. Дело в том, что действие совершается, как правило, с самым ценным активом, чья стоимость, исчисляется миллионами рублей. Волнение от неизвестности, страхов. Также с квартирой человека связывают личные эмоции и воспоминания, которые влияют на общее восприятие ситуации.

Один из самых важных моментов при продаже квартиры —  осознание участниками процесса, что это товар, который имеет свою цену на рынке. Технологии продажи, юридическая чистота сделки, улыбка и позитивное отношение друг к другу — это тоже важно, но вторично по отношению к актуальной рыночной цене. Собственно, главная ценность риэлтора — продажа квартиры клиента за максимально возможную рыночную цену на текущий момент.

Отвечая на вопрос, нужно ли сегодня делать ремонт в квартире, чтобы выгоднее продать? Ответ — нет!

В настоящее время рынок жилья в России демонстрирует падение цен из-за снижения покупательской способности населения как следствие ухудшения экономической ситуации в стране. Например, в Москве согласно официальной информации Росреестра за 9 месяцев 2017 года зарегистрировано 84 тыс. сделки по договорам купли-продажи, что на 7% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Сокращение числа сделок совпадает с процессом снижения цены на жилую недвижимости.

Важно различать ремонт от “генеральной уборки” — т.е. наведения порядка в квартире. По понятным, я полагаю, причинам чистота и ухоженность квартиры располагают людей к покупке. Подклеить угол обоев, прикрепить дверную ручку, навести порядок в личных вещах, а также заварить кофе в день визита потенциального покупателя — это желательные действия. И наоборот — денежные вложения в серьезный ремонт оправданы в редких случаях. Покупатели, как правило, имеют свои взгляды на обустройство будущего жилья и не готовы переплачивать за ремонт.

Для продажи недвижимости собственнику достаточно иметь:

• документы, подтверждающие юридические права на квартиру (договор приобретения, свидетельство о праве собственности или выписка из государственного реестра ЕГРН);
• технические документы (поэтажный план, экспликацию из органов БТИ);
• документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей и расходов на содержание дома;
• выписку из домовой книги о количестве людей, проживающих  в квартире;
• паспорт собственника.

Конечно, для сделки потребуется подготовить договор купли-продажи и сделать другие юридические приготовления. Также в каждом отдельно взятом случае могут потребоваться дополнительные документы, которые необходимы для проверки юридической чистоты сделки, для одобрения объекта в банке, который предоставляет кредит на покупку квартиры (ипотеку) покупателю и т.п.

Некоторые покупатели просят до сделки юридически освободить квартиру, т.е. выписаться. В настоящее время институт прописки утратил значение, характерное для “советской” эпохи, и не дает право на проживание в квартире после ее продажи другому лицу. Выписать бывших собственников и членов их семей можно в судебном порядке достаточно легко. Есть несколько исключений их этого правила, о которых важно знать – особенно покупателю.

Таким образом, в юридических аспектах продажи квартиры продавцу и покупателю будут особенно полезны профессиональные участники рынка — риэлторы и юристы.

Собственника  на пути продажи квартиры могут поджидать разные сложности, которые сводятся к следующим основным моментам:

• трудность в адекватной оценке рыночной стоимости, что может привести к потере времени и денег. В настоящее время средний срок реализации квартиры в Москве 4-6 месяцев.  Неверно установленная цена может привести к утрате того самого — единственного покупателя. Некоторые квартиры продаются собственниками 2-3 года и более.
• незнание юридических тонкостей процедуры продажи недвижимости может привести к значительным денежным потерям и/или утрате собственности.
• трудности в коммуникациях с другими собственниками жилья. Дело в том, что продажа доли в квартире требует согласия собственника другой доли. Самый простой вариант, когда доля выкупается одним из таких лиц. Совместная продажа всех долей — это другой распространенный на рынке вариант. Договориться о продаже своих долей не всегда получается, т.к. подобная необходимость возникает, как правило, в бывших семьях. После раздела своего совместно нажитого имущества люди хотят окончательно закрыть этот вопрос. Риэлтор также полезен здесь.

Каждый взрослый среднестатистический гражданин может продать свою квартиру самостоятельно. Вопрос — в объеме затраченного времени, денег и нервов. Иногда издержки столь велики, что возникает вопрос – а стоит ли овчинка выделки.

В жизни есть много более приятных и менее хлопотных дел, которыми человек может заниматься. А профессионалы, каждый в своем деле, сделают все быстро и удобно.

 

 

(с) Автор текста — В.А.Черданцев

Москва, 18 ноября 2017 г.

 

Миниатюра взята из открытого доступа docusign.com