Июл
13
2013

Отсутствие культуры заключения договоров найма жилья хуже мошеничества

На московском рынке недвижимости, несомненно, случается мошенничество как деяние преследуемое уголовным законодательством. Известны случаи, когда злоумышленники сдавали в найм квартиру одновременно многим гражданам, принимая от последних оплату. При этом сама квартира принадлежала добропорядочному собственнику, который не знал про такое преступное использование его жилья.

Некоторые риэлторские конторы когда-то оказывали гражданам так называемые «информационные услуги» по поиску квартир для найма. Клиенты хотели одного — найти себе жильё, а предприимчивые коммерсанты,  пользуясь правовой безграмотностью и невнимательностью граждан, выдавали им распечатанные листы с адресами квартир и телефонами хозяев. С правовой точки зрения здесь не было мошенничества — это свободные рыночные отношения, но осадок у людей остался.

Однако, в большинстве случаев проблему для граждан и правопорядка создают не преступники, которые обманным путём присваивают деньги, а бесправное положение участников рынка. Точную статистику никто не ведёт, но исходя из общей правовой культуры населения России, основываясь на опросе знакомых-нанимателей жилья, не менее половины квартир сдаётся без всяких договоров. А если письменного договора нет, то прав и обязанностей тоже нет.

Эта проблема рынка недвижимости, на наш взгляд, связана с некоторыми страхами и заблуждениями, но по большому счету — с нежеланием собственников платить налоги. Общераспространенным является мнение, что договор найма квартиры требует государственной регистрации.  Законодательство  РФ  не требует такой регистрации, а путаница возникла в связи с тем, что люди путают договор аренды недвижимости с договором найма жилья. Это совершенно разные правовые институты, общего между ними не более, чем у телевизора с холодильником.

Следует знать основное отличие:

Граждане (физические лица) могут заключить договор найма, а организации  (юридические лица) нет, для последних предусмотрена только аренда недвижимости. И наоборот, граждане не могут снимать жильё по договору аренды, для последних предусмотрен договор найма.  В аренду можно взять нежилую недвижимость (гаражи, склады, др.). И это не игра слов.

Если характеризовать эти договоры по их цели, то найм жилья предназначен для проживания граждан. Аренда недвижимости необходима организациям преимущественно для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому правовой режим, а также условия договоров аренды и найма различаются. Например, нельзя просто так расторгнуть договор найма. Если нет согласия между сторонами, он может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке. Другими словами, просто так нанимателя не выгнать на улицу.

Если в договоре найма не установлен срок действия, то он считается заключенным на пять лет. Если такого условия нет в договоре аренды, то считается, что срок не определен,  он может быть расторгнут за три месяца при условии предварительного уведомления.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок один год и более требует государственной регистрации в Росреестре, а договор найма — нет. Существует много других отличий.

Конечно, вышеуказанные различия в договорах не объясняют ярко выраженную тягу населения нашей страны избежать уплаты каких-либо налогов.

Я полагаю, что это является одной из главных причин существования «черного» или вернее — нецивилизованного рынка найма жилья. Рынка, на котором его участники остаются бесправными, неспособными эффективно защитить свои права и интересы.

Рекомендации нанимателю:

  • Чтобы не попасться на удочку мошенника, перед тем, как платить деньги убедитесь, что квартира принадлежит собственнику. Такую информацию можно получить на основе выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Чтобы её получить, нужно подать соответствующий запрос в территориальное подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или сокращенно — Росреестр, оплатить 200 рублей госпошлины и подождать всего 5 дней. В Москве также можно обратиться в многофункциональный центр, они имеются в каждом районе. Выписку может запросить любой гражданин.
  • Снимайте помещение только при условии подписания договора найма в письменной форме.
  • Указывайте в договоре номер банковского счета, чтобы иметь возможность перечислять деньги в оплату пользования жильем на случай возникновения разногласий.
  • Указывайте в договоре контактные данные собственника (почтовый адрес или иной адрес жительства), чтобы иметь возможность вступить в письменную переписку с последним (как наймодателем) на случай возникновения разногласий.
  • Если необходимо, защищайте свои права согласно законодательству РФ, в т.ч. в судебном порядке.

Рекомендации наймодателю:

  • Сдавайте в найм свою жилую недвижимость только при условии оформления договора найма в письменной форме. При этом, прописывайте в договоре все желаемые и существенные для вас условия, в т.ч. сроки сдачи в найм.
  • Указывайте в договоре контактные данные нанимателя (почтовый адрес или иной адрес жительства), чтобы иметь возможность вступить в письменную переписку с последним (как нанимателем) на случай возникновения разногласий.
  • Если необходимо, защищайте свои права согласно законодательству РФ, в т.ч. в судебном порядке.

Вниманию нанимателя!

Дополнительные советы о том, как снять квартиру и не стать жертвой мошенников можно прочитать в заметке проекта РИА-Недвижимость.

г. Москва, апрель 2013 года

Автор текста: Черданцев Вадим

Автор (правообладатель) фотографии неизвестен.

1 Комментарий + Добавить комментарий

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.