Янв
20
2013

Застройщики не спешат использовать договоры участия в долевом строительстве

Застройщики не спешат использовать в работе договоры участия в долевом строительстве, несмотря на особый контроль государства и жесткие штрафы. Сегодня исполнение всех требований 214-ФЗ требует организации эффективного документооборота и юридической работы. В ближайшие годы, мы ожидаем увеличения спроса и, соответственно, расходов на юристов со стороны инвестиционных,  строительных компаний.

 Отчасти об этом говорят наши наблюдения, исследования и общение с застройщиками, отчасти — увеличение штата юристов в таких компаниях.

Сегодня на рынке первичной недвижимости по-прежнему можно встретить предварительные договоры и другие неправомерные схемы привлечения денежных средств граждан. В большинстве случаев это явное нарушение требований 214-ФЗ, которое выявляется и наказывается государством. В этом смысле показательна практика  Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, у которого на каждый осенний (в 2012 г.) рабочий день условно приходилось по одному правонарушителю — застройщику (выносилось 5-6 постановлений о привлечение к административной ответственности в неделю).

Законодательство в области долевого строительства и инициативы депутатов Государственной Думы последних лет свидетельствуют о существовании четкой позиции, что на стадии строительства жилые помещения в многоквартирных домах можно продавать исключительно посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, через жилищные строительные (накопительные) кооперативы, или посредством жилищных сертификатов.

О практике продажи квартир по жилищным сертификатам (особая облигация, ценная бумага) в московском регионе нам неизвестно. В масштабах России попытка использования сертификатов зафиксирована нами только в Краснодарском крае в 2009 году.

О том, насколько широко при продажах квартир в новостройках застройщики используют договоры участия в долевом строительстве сказать трудно, т.к. отсутствуют точные данных об общем количестве совершаемых сделок. В открытом доступе имеется информация только о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. В Москве в 2012 году было зарегистрировано 12107 договоров, что на 30% больше, чем в 2011 году, но меньше на треть, чем в кризисный 2010 год. Цифры цифрами, но за прошедшие три года более интересным можно назвать два события: пиковую  активность застройщиков по регистрации упомянутых договоров летом 2010 года, а также увеличение в 4 раза числа регистрации договоров участия в долевом строительстве летом 2012 года. Присоединение территорий Новой Москвы и вступление в силу известного блока поправок в 214-ФЗ, на наш взгляд, объясняют эти два события. Статистические данные Росреестра, информация агентств недвижимости об объеме предложения жилья в строящихся домах г. Москвы, а также наши наблюдения за рынком могут обосновать тезис о том, что договоры участия в долевом строительстве используются в порядком 50% сделках.

Таким образом, остальные сделки оформляются,  либо через вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив, либо в неправомерной форме. Застройщики активно используют кооперативы, однако с декабря 2011 года в жилищном законодательстве вступили в силу важные поправки, которые, как мы ожидаем, изменят эту практику. Кооператив как инструмент для инвестиционной деятельности в области жилой недвижимости утрачивает былую привлекательность.

В условиях, когда контролирующие органы государственной власти активизировались, жилищные сертификаты не используются, а использование инвесторами жилищно-строительных кооперативов становится менее привлекательным делом, игрокам рынка не останется иного выбора, как наладить более эффективную юридическую и документационную работу, в частности — продавать строящиеся квартиры по договорам участия в долевом строительстве. Продажи построенного и юридически оформленного нового жилья можно рассматривать как альтернативный вариант. Мы отмечаем такие новые настроения среди некоторых наших клиентов.

P.S. Настоящая статья (заметно сокращенная) была опубликована в рамках специального проекта РИА-Новости о недвижимости — здесь её можно прочитать.

г. Москва, январь 2013 года

Автор текста: Черданцев Вадим

Автор (правообладатель) фотографии неизвестен.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.