Дек
16
2012

Заметка о мошенничестве в области ипотеки (залога недвижимости)

Прежде, чем говорить о мошеннических схемах, разумно ответить на вопрос, что такое мошенничество и ипотека.

Согласно п. 1 ст. 159 Уголовного кодекса РФ мошенничеством является хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. В широком смысле под мошенническими схемами можно понимать совокупность вариантов действий, благодаря которым лицо преднамеренно (т.е. с прямым умыслом), с корыстной целью, противоправно причиняет другому лицу ущерб, используя обман или злоупотребление доверием.

Под ипотекой следует понимать залог объекта недвижимости, который предоставляется заемщиком займодавцу в обеспечение исполнения  обязательств, например, по кредитному договору.

О возможных вариантах мошеннических ипотечных схем со стороны заимодателя (залогодержателя).

Т.к. займодавцем и соответственно залогодержателем, как правило, является кредитная организация (т.е. банк), т.е. организация, предоставляющая профессиональные услуги,  говорить об использовании ими мошеннических схем не приходится по ряду причин.

Во-первых, деятельность кредитных организаций жестко регламентирована, контролируется Центральным Банком и другими органами. Во-вторых, денежные средства, будучи основной целью мошенников, предоставляются заемщику (залогодателю), а не наоборот. Это не исключает появления группы мошенников, которые под вывеской псевдо «банка» недвижимость в залог оформят, но денежных средств заемщику не предоставят. Однако на практике такие схемы встречаются нечасто по причине организационных сложностей в реализации схемы.

Зонами риска в работе с займодавцем следует назвать процедуру погашения кредита (досрочное его погашение), а также погашения записи об ипотеке в Росреестре. Некоторые банки в своём стремлении минимизировать риски и контролировать ситуацию навязывают заемщикам свои схемы взаимодействия, которые, на наш взгляд, формируют почву для мошенничества. Так, при продаже заёмщиком заложенной квартиры, залог, как правило, следует за судьбой этой недвижимости. Банк, разумеется, выражает готовность погасить запись об ипотеки после полного погашения кредита, что на практике происходит по-разному, но преимущественно — после регистрации перехода права собственности на нового покупателя.

Это означает, что квартира продолжает находиться в залоге у банка даже после того, как банк свои денежные средства возвращает в полном объеме. Это становится возможным из-за специфики денежных расчетов продавца (залогодателя, заёмщика) с новым покупателем, которые происходят в Москве в большинстве случаев путем закладки денег в банковскую ячейку с особой системой допуска. Так, в одном случае, где юридическая фирма «Клифф» выступала консультантом, доступ к одной ячейке с 1,6 миллионами рублей для погашения кредита был оформлен на физическое лицо — сотрудника банка. Однако никакого подтверждения полномочий действовать от имени и в интересах банка, а также – от имени заёмщика (для выплаты денежных средств в счет кредитного договора) у такого сотрудника не было.

Жесткие регламенты некоторых банков, которые не позволяют заблаговременно знакомиться с предлагаемым к подписанию документами, например, с проектом договора аренды банковской ячейки, недостаточная ясность в процедуре погашения ипотеки, формируют некоторые юридические риски для физических лиц, чем могут воспользоваться мошенники.

О возможных вариантах мошеннических ипотечных схем со стороны заемщика (залогодателя).

Мошеннические схемы в рассматриваемой области со стороны заемщиков более многообразные и многочисленны. Однако и борьба с такого рода мошенничеством ведется серьезная – кредитные организации (банки) имеют хорошо подготовленных сотрудников и специальное оснащение для достижения главной цели — выявления мошенников, мошеннических схем и обмана.

Среди наиболее типичных мошеннических схем можно упомянуть обман относительно действительных намерений, обман в предмете залога, обман в личности. Эти категории обмана могут встречаться как по отдельности, так и в сочетании. Обман относительно действительных намерений выражается в отсутствие у заемщика намерения вернуть денежные средства банку. Обман в предмете иллюстрирует известный нам случай, когда в обеспечение по кредиту был оформлен залог на комплекс зданий и сооружений, который со слов заёмщика и по документам был представлен как новая и технологически оснащенная ферма, а на деле оказался группой из нескольких ветхих сараев. Обман в оценке предмета залога, как разновидность, также встречается на практике, когда рыночная стоимость объекта недвижимости по сговору с оценщиком преднамеренно завышается, чтобы банк не смог удовлетворить свои требования в полном размере за счет заложенного имущества.

Использование поддельных документов, в т.ч. документов, удостоверяющих личность заемщика, использование третьих лиц (друзей, приятелей мошенника) в качестве заёмщиков, которые вынуждены впоследствии погашать кредит, и многие другие схемы хорошо известны банкам.

Некоторые советы заёмщикам.

Распознавать, выявлять и пресекать мошеннические схемы должны правоохранительные органы. Самостоятельно сориентироваться в ситуации и распознать мошенничество крайне трудно. В любой ситуации если человек остается внимательным и следует принципу «не подписывать то, что не прочитано или не понято», некоторых рисков можно избежать.

Главной рекомендацией заёмщику, чтобы не оказаться жертвой обмана со стороны организаций, выдающих ипотечные кредиты (в т.ч. банков), мы бы назвали: будьте  внимательными и рассудительными!

Основными и общими (т.е. применимыми в любых случаях, когда речь идет о подписании важных документов) нашими рекомендациями будут следующие:

-  Соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намереваетесь оформить кредит. Используйте информацию из Интернета, а также спрашивайте мнение знакомых о такой организации.

- Будьте осторожными и внимательными, а также дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога недвижимости (ипотеки). Мошенники умело используют психологические приемы, в т.ч. искусственно создают атмосферу спешки или наоборот – чрезмерной заботы и чуткости, чтобы ослабить внимание и обойти важные моменты.

При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно.

- На обсуждение условий сделки (получения кредита, оформления ипотеки) и ознакомление с документами приглашайте грамотных и рассудительных знакомых или профессиональных юристов. Рассудительный помощник поможет вам остаться в трезвом уме.

- Просите банк заранее предоставить вам все документы, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам или вашим помощникам внимательно всё прочитать. Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, т.к. «хитрые» условия могут быть спрятаны в любом месте.

- Не поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления с ними, чтобы вам не говорили другие лица.

О наказании за мошенничество.

За мошенничество предусмотрена уголовная ответственность, однако не каждый случай может быть квалифицирован согласно составу статьи 159 Уголовного кодекса РФ. За  мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере (на сумму свыше миллиона рублей) предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей.

P.S. Некоторые выводы настоящей заметки отражены в аналитической публикации проекта РИА Новости, посвященного теме недвижимости и, в частности, ипотеке (см. подробнее).

г. Москва, 30.10.12 г.

Автор: Черданцев Вадим

Фото: неизвестный правообладатель

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.