Авг
12
2012

В Москве в месяц продаётся только одна квартира из ста предложенных на продажу.

В Москве в месяц продаётся только одна квартира из ста предложенных на продажу.

А в начале августа 2012 года на официальном сайте Министерства финансов Российской Федерации в сети Интернет по адресу:  http://www.minfin.ru/ был размещен проект федерального закона, который направлен на то, чтобы государственные проверки застройщиков проводились чаще, чем 1 раз в 3 года. Вероятно, чиновники не поспевают за быстрым темпом застройщиков.  Решит ли законопроект проблемы обманутых дольщиков? Читайте моё мнение далее.

*****

В начале августа 2012 года на официальном сайте Министерства финансов Российской Федерации в сети Интернет по адресу:  http://www.minfin.ru/ был размещен проект федерального закона «О внесении изменения в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и иные законодательные акты Российской Федерации (в части установления особенностей проведения государственного контроля в области строительства многоквартирных домов, оснований проведения проверок, сроков и периодичности их проведения)» (далее — Законопроект).

Принятие этого законопроекта, как я считаю, может ухудшить положение граждан, приобретающих жилые помещения в строящихся домах, в связи с возможной разработкой и внедрением застройщиками, девелоперами и инвесторами юридических схем обхода Закона о долевом строительстве №214-ФЗ.*

* Официальное название: Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Это при том обстоятельстве, что главная цель законопроекта – усиленно проверять тех недобропорядочных застройщиков и девелоперов, которые успевают за 3 года не только построить многоквартирный дом, продать в нём все квартиры, но ещё замести следы –  не совсем обоснована с учетом предположения о том, что в Москве в месяц продаётся всего лишь одна (1) квартира из 100 предложенных на продажу в новостройках. При таком среднерыночном темпе продаж за 36 месяцев (т.е. 3 года) весь дом не распродать. Тут хотя бы в пятилетку уложиться….

Очень трудно дать оценку точному числу сделок по приобретению гражданами прав на строящиеся квартиры в г. Москве. За ориентир можно взять лишь количество регистрируемых по Закону о долевом строительстве №214-ФЗ квартир (условно прировняем к объему спросу), а также общий объем выставленных на продажу квартир.

Согласно «Ведомостям», со ссылкой на агентство недвижимости НДВ, в Москве на начало 2012 года в продаже находились квартиры в 184 корпусах многоэтажных домов. (Подробнее см. — http://www.vedomosti.ru/opinion/news/1502561/perezagruzka_podmoskovya)

Чтобы понять о каком количестве квартир идёт речь, обратимся к аналитической информации вышеупомянутой компании НДВ: «В сентябре 2011 г. на рынке новостроек Москвы количество выставленных на продажу квартир составило около 27600, по сравнению с августом рост объема предложения составил около 16,1%». (Подробнее см. — http://www.ndv.ru/o-kompanii/analist/kratkiji_obzor_situatcii_na_2/).

Полагаем, что данные за сентябрь 2011 года не сильно отличаются от аналитики за январь этого года, что приводит нас к предположению о среднем показателе рынка в 25000-30000 квартир, находящихся одномоментно в продаже в городе Москве.

С учетом статистики Росреестра о том, что в первом полугодии 2012 года, в среднем, ежемесячно регистрировалось 320,5 договоров участия в долевом строительстве, можно сделать второе предположение о том, что каждый месяц по Закону о долевом строительстве №214-ФЗ продаётся всего лишь одна квартира (или 320 зарегистрированных договоров) из предлагаемых ста квартир (предложение в 30000 квартир).

Объективности ради некоторые могут возразить, что регистрируются не все договора участия в долевом строительстве сразу (однако показатель регистрации стабилен в годовом выражении), что по Закону о долевом строительстве 214-ФЗ можно продавать квартиры через облигации, а также через жилищно-строительные кооперативы (однако я редко встречал эти две схемы реализации, к тому же привлекательность ЖСК после внесения поправок в законодательстве конца 2011 года резко упала).

Возвращаясь к тексту Законопроекта, предложенному Минфином.

С учетом  нашего предположения о том, что московские строители не отличаются большой скоростью строительства и темпами продаж (цены на квартиры в Москве кусаются, вот и продаётся плохо!), принимая во внимание высокую значимость Закона о долевом строительстве №214-ФЗ, как одного из немногих работающих на рынке недвижимости механизмов регулирования, мы бы предложили поменять концепцию Законопроекта.

Основное предложение – перенаправить действие репрессивного механизма воздействия, которым по своей публично-правовой природе является комплексная государственная проверка, в сторону от «застройщиков» в понимании Закона  о долевом строительстве №214-ФЗ (п. 1 статьи 2 указанного закона) на специализированное понятие «застройщиков» — организации:

1) которые осуществляют привлечение денежных средств граждан на строительство до момента получения разрешения на строительство;

2) которые осуществляют строительство и привлечение денежных средств граждан НЕ по договорам участия в долевом строительстве, а по иным схемам реализации;

3) на инвесторов/соинвесторов, которые осуществляют привлечение денежных средств граждан на строительство.

 

Наша аргументация:

1. На рынке недвижимости наиболее добропорядочными и ответственными можно признать те организации, которые четко соблюдают требования законодательства в области строительства, получают всю необходимую исходно-разрешительную документацию, в т.ч. разрешение не строительство, осуществляют реализацию жилья по договорам участия в долевом строительстве.

Следует признать, что в связи со своей добропорядочностью такие организации, как правило, несут дополнительные издержки, что влечет повышение цены реализации помещений и понижает их конкурентоспособность перед лицом недобропорядочных или нетерпеливых (не могут ждать 2-3 года процесса согласования исходно-разрешительной документации) организаций, которых на рынке недвижимости много.

Выдача застройщику разрешения на строительство сегодня является не нормой поведения игроков рынка, а скорее героическим поступком, который нужно приветствовать и поощрять.

Законопроект же предлагает применить действие репрессивного механизма воздействия  (проведение проверок) к тем добропорядочным застройщикам, которые законодательство соблюдают.

В то время пока соблюдающих требования законодательства застройщиков будут тщательно проверять, увеличивая их без того большие издержки, недобропорядочные конкуренты будут получать дополнительные  доходы, усиливать своё негативное влияние на рынок.

2. Говоря о высокой значимости договоров участия в долевом строительстве в вопросе защиты интересов граждан, следует также признать, что эта схема реализации создала дополнительные трудности, увеличила издержки добропорядочных застройщиков.

Сложности в регистрации первого договора участия в долевом строительстве, соблюдении всех требований Закона о долевом строительстве 214-ФЗ, как мы полагаем, влекут за собой уход/оттягивание использования застройщиками этой схемы реализации.

В этой связи важно поощрять тех застройщиков, кто осуществляет реализацию жилья по договорам участия в долевом строительстве, что можно сделать, исключив их из перечня лиц, в отношении которых будут осуществляться государственные проверки, согласно предложенному Законопроекту.

3. Существующее в Законе о долевом строительстве 214-ФЗ определение понятия «застройщик» не распространяется на инвесторов и соинвесторов, которые, как правило, выстраивают посредническую цепочку: застройщик – инвестор – граждане. По сути, создаются буферные организации, которые осуществляют привлечение денежных средств граждан и в то же время не являются объектами государственного контроля.

Вышеуказанные аргументы подтверждают наш тезис о необходимости законодательного разделения добропорядочного застройщика («застройщик» согласно п. 1 статьи 2 Закона о долевом строительстве 214-ФЗ) и недобропорядочного застройщика, а также — установления разного режима государственной проверки, по возможности, не распространять действие Законопроекта на добропорядочных застройщиков.

 Как-то так.

(г.Москва, 12 августа 2012 г., Автор — Черданцев В.)

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.