Авг
12
2012

Анализ судебной практики по вопросу признания права собственности.

В  Интернете неоднократно поднимался вопрос о рисках и сложностях, с которыми вынуждены сталкиваться граждане при приобретении квартир в строящихся многоэтажных домах. Здесь пойдёт речь о юридическом оформлении права собственности на вновь построенную недвижимость через суд, а точнее через иск о признании права собственности. Знаете ли вы, что вас шанс отстоят квартиру в суде выше, если предварительный договор заключен до момента ввода дома в эксплуатацию…? Подробнее читайте далее.

*****

На страницах форума Национальной Единой Риэлторской Сети (или сокращенно НЕРС – см. http://forum.ners.ru) неоднократно поднимался вопрос о рисках и сложностях, с которыми вынуждены сталкиваться граждане при приобретении квартир в строящихся многоэтажных домах.

На первом месте по негативным последствиям, разумеется, проблема недостроя. Считается, что известный Закон о долевом строительстве 214-ФЗ защищает покупателей первичной недвижимости от этого риска. Однако, как показывают последние исследования рынка жилой недвижимости, по правилам упомянутого 214-ФЗ продаётся лишь некоторая часть квартир. К тому же сам по себе никакой закон вам не даст гарантий завершения строительства дома. Второе проблемное место — это своевременность и порядок передачи вам купленной квартиры, а также её оформление как объекта прав. Не затрагивая остальных проблем, как например, дефектов качества строительства, остановимся на моменте юридического оформления права собственности на вновь построенную недвижимость через суд.

Так, Иванов Виталий из АН «Домашний Консультант» заметил: «Практика последних лет сложилась такой, что многие новостройки оформляются в судебном порядке, даже без наличия спора между продавцом и покупателем».  Тут следует заметить, что говорить об отсутствии спора не совсем уместно, вернее будет подчеркнуть отсутствие возражений со стороны ответчика на передачу квартиры, что встречается, но для принятия иска спор (неисполнение обязательств) всегда необходим.

Эксперт продолжил свою мысль, озвучив интересное мнение: «Судьи шутят, что превратились в филиал УФРС». И действительно, из своего юридического опыта могу подтвердить, что судами общей юрисдикции за последние годы было рассмотрено множество дел о признании права собственности на квартиры, доли в объектах незавершенного строительство. С полученными судебными актами граждане обращались в  государственный орган, уполномоченный на регистрацию прав (Росреестр или УФРС), таким образом узаконивая свои права на свою недвижимость.

Другой эксперт Андрей Митрофанов (на форуме НЕРС участвует под ником «wistfull») дополнил: «Обращение в суд в последнее время вынужденный вектор в обход бюрократической системе оформления предлагаемой застройщиком, народ увидел что через суд дело проще и быстрее… Отсюда и судейская шутка».

Эти интересные мнения экспертов рынка недвижимости можно прочитать здесь http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=118&t=24080&start=10

В московской юридической фирме, где я работаю, мы заинтересовались проблематикой признания права собственности на жилые помещения за гражданами, купившими квартиры по предварительным договорам купли-продажи, инвестиционным договорам, а также иным схемам. Интерес побудил нас провести  комплексный анализ судебных решений судов общей юрисдикции за 2010-12 года, результаты которого я вкратце, в урезанном по коммерческим соображениям виде (обзор только по Москве), и с «отсебятиной» изложу здесь.

Мысль №1(о грустном): Иск о признании права собственности на квартиру в новостройке, в т.ч. если гражданин заключил предварительный договор купли-продажи, суд 1-ой инстанции  с большой вероятностью удовлетворит. Такая позиция просматривается во многих решениях районных судов на протяжении 2010-12 годов.

В то же время, с 2012 года наблюдается тенденция об отмене судом апелляционной инстанции (Мосгоросудом) решений судов 1-ой инстанции о признании такого права. Возможно, с точки зрения норм материального права, а также с учетом опыта коллег из системы арбитражных судов (см. Постановление ВАС №54 за 11 июля 2011 года), это правильно.

Резюме: утверждать сегодня однозначно о том, что через суд можно гарантировано признать право собственности на квартиру, нельзя.

Мысль №2 (о позитивном): И всё же, несмотря на упомянутую тенденцию, в 2012 году вероятность признания права собственности достаточно велика, если:

а) если предварительный договор заключен до момента ввода дома в эксплуатацию;

б) если в Едином государственном peecтре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в отношении спорной квартиры зарегистрировано право застройщик/инвестора, как стороны предварительного договора;

в) если гражданин является стороной инвестиционного договора (в т.ч. согласно уступке прав по нему), в особенности, если такой договор датируется до марта 2005 года;

г) если из документов, в т.ч. предварительных протоколов распределения между застройщиком, инвестором, соинвестором, очевидно следует, что нет спора о правах на результат инвестиционной деятельности, что квартира будет передана гражданину как стороне предварительного договора;

д) если ответчик против признания права собственности на квартиру фактически не возражает;

е) если участником дела является, некоторые застройщики/девелоперы, например, ЗАО «Интеко». Но это уже из области моих домыслов))

Резюме: Уважаемые граждане, при приобретении квартиры в строящемся доме (новостройке) вам нужно быть очень внимательными. Лучше всего привлекать к участию в такой сделке профессионального эксперта -  юриста «терапевта», который на стадии переговоров, ознакомления и подписания договора выявит «подводные камни». Настоятельно НЕ рекомендуется обращаться в суд с шаблонным иском о признании права собственности. Для участия в суде рекомендуется привлекать хорошего юриста, имеющего опыт в такого рода делах. В области первичной недвижимости таких юристов, имхо, мало.

Возможно, в скором времени (осенью) по теме признания права собственности на жилую недвижимость будет организован бесплатный семинар – следите за анонсом http://www.cliff.ru/seminar/

Update (уточнение) от 10 октября 2012г:

Приглашаю на семинар, который состоится 18 октября 2012 г. в офисе юридической фирмы «Клифф». Подробнее http://www.cliff.ru/seminar/seminars_145.html

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.