Авг
26
2012

Заметка о качестве строительства квартир в новойстройках. Обобщение вопросов.

Вопросы качества строительства возникают достаточно часто у граждан, приобретающих квартиры в новостройках. Обобщив такие вопросы, я смог составить 4 (четыре) условных тематических группы:

1. Каков алгоритм действия для покупателя, если он обнаружил недоделку в квартире? К кому ему стоит обратиться, если застройщик не идет к нему навстречу? На что можно рассчитывать?

2. Какова ответственность застройщика за недоделки?

3. На какой срок застройщики дают гарантию на квартиру? Что должен сделать застройщик, если в этот срок что-то происходит, какова его ответственность? И что собственно должно произойти, чтобы застройщику пришлось отвечать по гарантийным обязательствам?

4. Что делать с браком, незаметным на первый взгляд? Например, при сдаче квартиры с ней вроде бы все в порядке, гарантийный срок тоже пережила. А через год после окончания гарантийного срока человеку на голову падает ванна его соседа сверху. Что делать и кто несет ответственность?

Я попытался ответить на эти вопросы в этой небольшой заметке, которую предлагаю вам прочитать.

В связи с тем, что по замыслу законодателей реализация (продажа) жилья гражданам в новостройках должна осуществляться исключительно в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), алгоритм рекомендуемых действий, вопросы гарантийного срока, ответственности застройщика за качество строительства разумно рассмотреть согласно вышеуказанному закону.

Важное значение для защиты прав и интересов граждан также имеет Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», однако на указанном законе я своё внимание не обострял (прим. автора: роли и механизмам использования закона №2300-1 будет посвящена отдельная заметка).

Для начала, под надлежащим качеством объекта строительства понимается то качество (состояние), которое стороны оговорили в договоре («договорное качество»), а также то качество, которое установлено государством и определяется на основе обязательных требований («государственное качество»).

Если государственное качество удостоверяется специальной приемной комиссией и подтверждается актом ввода дома в эксплуатацию, то с договорным качеством существует неоднозначность:  законодательство РФ не оговаривает, какой документ (факт) может доподлинно подтвердить качество по договору.

Как правило, застройщик приравнивают факт подтверждения государственного качества факту соблюдения им договорного качества, что, на мой взгляд, не совсем корректно. Иногда, как альтернативный вариант, соблюдение качества объекта строительства условиям договора прописывается в акте приема-передачи объекта (квартиры). Из этого вытекает основная рекомендация — не торопиться подписывать документы, которые могут свидетельствовать о признании качества, отказ от претензии и т.д., если вы, как покупатель новой квартиры, реально недовольны качеством. Если вас всё устраивает на момент приема-передачи, это хорошо — к недостаткам же строительства, выявленным после приемки квартиры, применяются правила действия гарантийного срока, о чём далее.

Итак, согласно п.1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае обнаружения дефектов, т.е. отклонений в качестве объекта строительства, гражданину следует юридически верно зафиксировать факт наличия дефектов. Наиболее надежным способом будет проведение специальной экспертизы (т.н. строительной экспертизы). Дефекты можно также сфотографировать, снять на видео, описать в бумажной форме в составе комиссии — т.е. группы частных лиц (соседей по площадке, знакомых, др.), экспертов и других лиц, собранных для целей фиксации дефектов.  Все недостатки строительства объект недвижимости рекомендуется зафиксировать максимально надежно и верно.

После фиксации дефектов, гражданину необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление об обнаружении недостатков с определением разумного срока на их устранение (или с иным требованием, например, об уменьшении цены договора). С юридической точки зрения важно зафиксировать момент отправки такого уведомления (например, это позволяет сделать отправка письма почтой с уведомлением о вручении).

Гражданин может потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если нарушения качества объекта являются существенными, то можно требовать расторжения договора в одностороннем порядке и возврата денег, а также уплаты законной неустойки (п.2 статьи 9 Закона о долевом строительстве).

К вопросу о недостатках, выявленных через какое-то время (месяц, полгода, год и т.д.). Если дефекты не были обнаружены в момент передачи объекта строительства, то это не лишает застройщика ответственности, а гражданина права предъявить претензию в пределах срока действия гарантийного срока. При этом следует различать два вида гарантий: (1) гарантии в отношении объекта строительства; (2) гарантии в отношении технологического и инженерного оборудования (т.е. системы вентиляции, кондиционирования воздуха, теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации и т.д.).

Гарантийный срок устанавливается договором на приобретение квартиры, т.е. вы оговариваете такие сроки на момент подписания такого договора. На практике застройщики прописывают минимально возможные по закону сроки: в первом случае, в отношении объекта строительства, гарантийный срок не может быть менее 5 лет. Во втором случае, в отношении технологического и инженерного оборудования, гарантийный срок не может составлять менее 3-х лет с момента передачи объекта (квартиры) по акту.

Однако, в случае, если дефект выявлен в рамках гарантийного срока, т.е. после приема-передачи квартиры, у застройщика появляется возможность доказать свою невиновность, указав, например, что дефект возник вследствие ремонта или же нарушения требований эксплуатации квартиры (п. 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве).

Резюме: Законодательство РФ предусматривает защиту граждан в вопросе соблюдения застройщиком надлежащего качества строительства.

Качество строительства определяется на основе договора (поэтому важно внимательно читать договор при его составлении и подписании), а также — государственных требований (стандартов).

В случае выявления нарушений качества граждане должны их зафиксировать (экспертиза, фото, видео, др.),  письменно уведомить застройщика о факте выявления дефектов с их описанием, а также потребовать у последнего решения возникшей проблемы одним из доступных способов (например, требовать безвозмездного устранения недостатков). В случае если застройщик добровольно не решит вопрос качества в оговоренный разумный срок, гражданин может обратиться за защитой своих прав и интересов в суд с соответствующим иском.

Эффективность и успех защиты прав и интересов по вопросам качества строительства зависит от многих факторов: настойчивости в требованиях, последовательности действий, грамотности и здравого смысла в переговорах с застройщиком, репутации и финансового состояния застройщика, привлечения к защите профессионального юриста и других факторов.

Как юрист я рекомендую пользоваться помощью профессионалов (т.е. юристов, иногда — риэлторов) на всех стадиях наличия разногласий с застройщиком — по возможности, разумеется.  В случае обращения в суд участие юриста может стать решающими фактором успеха.

P.S. Написание настоящей заметки побудил вопрос журналистов. Мой комментарий (очень краткий, я бы сказал — урезанный!) можно прочитать на сайте портала «Индикаторы Рынка Недвижимости» — http://www.irn.ru/articles/33307.html

г.Москва, 26 августа 2012 года,

Автор — Черданцев Вадим

Фото: Строительная компания «СТОУН»

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.