Дек
27
2011

Обеспечительный платёж. Что это?

Вопрос: Я покупаю квартиру по 214-ФЗ. Мне предложили к подписанию Соглашение об обеспечении обязательств, пояснив, что после регистрации договора участия в долевом строительстве деньги, уплаченные по Соглашению, будут автоматически зачтены. Меня смущает следующая формулировка: «С даты государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечительный платеж, внесенный Стороной 2 в рамках настоящего Соглашения по дополнительному письменному требованию Стороны 2 может быть засчитан Стороной 1 в счет исполнения обязательств (части обязательств), принятых Стороной 2 по оплате Цены Договора». Означает ли это, что деньги по Соглашению застройщик  может не засчитать в счет уплаты долевого взноса?

Ответ:  Соглашение об обеспечении обязательства привязано к моменту государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и, как правило, прекращает своё действие с момента исполнения сторонами обязательства о регистрации такого договора. Это происходит в связи с тем, что указанное соглашение вероятнее всего оформлено с учетом положений  Гражданского кодекса РФ о способах обеспечения исполнения обязательств (статьи 329-381  ГК РФ).  Регистрации договора участия прекращает необходимость обеспечения обязательства по регистрации такого договора, что логично.

Несмотря на то обстоятельство, что «обеспечительный платеж» прямо не указан в пункте 1 статьи 329 ГК РФ, а существует в развитие нормы о «других»  способах обеспечения исполнения обязательств,  оснований для удержания денежных средств стороной, принявшей их в порядке обеспечения, нет.

Таким образом, с момента регистрации договора участия (исполнения обеспечиваемого деньгами обязательства) у стороны, принявшей обеспечительных платеж -  а это, как правило, застройщик/продавец недвижимости в одном лице — возникает обязательство вернуть сумму обеспечительного платежа.

Очевидно, что у другой стороны (участника строительства, покупателя), заключившей договор участия долевого строительства, существует обязательство уплатить цену долевого взноса застройщику.

Другими словами застройщик должен денег покупателю (стороне, внесшей обеспечительный платеж) и наоборот — покупатель должен выплатить застройщику денежную сумму в порядке оплаты цены договора участия в долевом строительстве.  У  указанных сторон существуют встречные однородные требования друг к другу.

Статья 410 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что: «обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны».

Резюмируя, для производства зачета в силу закона (ст. 410 ГК РФ) одной из сторон (застройщику или покупателю) достаточно направить соответствующее заявление другой стороне. Иногда встречаются случаи оформления отдельного соглашения о зачете встречных однородных требований, но это по желанию сторон.

(город Москва, 27.12.11 г., автор — Черданцев В.А.)

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.